经济观察中国楼市大步迈向“现房销售时代”

在中国实施30余年的商品房预售制度，迎来重大改革。中国住房和城乡建设部等三部门28日对外发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，大幅提高商品房预售条件的同时，明确将现房销售作为新房销售的“优先”选项。行业专家认为，今后，现房销售有望取代预售，成为中国商品房销售的主流模式。

过去几十年，人们习惯了“买房等于买期房”。钱付了，房子却还要等上两三年才能交付。其间，购房者可能承担房子“货不对板”、延期交付甚至烂尾风险。此番通知明确，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

住建部政策研究中心副主任浦湛指出，现房销售制度，即在项目竣工验收后也就是房子建成后才能销售，购房人在购房时可以实地查看房屋面积、户型和品质，了解小区环境和配套设施后再做出购买决策，这可以从根本上防范交付风险。

顾虑消除了，观望自然减少。清华大学房地产研究中心主任吴璟指出，当前住房市场的购房需求以自住需求特别是改善性需求为主，家庭经过细致比选，找到各方面条件都合意的好房子才会出手。现房销售让比选过程真实可感，有助于把“想买房”转化为“敢买房”“真买房”，有利于巩固房地产市场止跌回稳的态势。

期房不会彻底退出。此番政策并未“一刀切”地取消商品房预售，而是预售、现售双轨并行，“新项目新办法、老项目老办法”。通知明确，通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

不过，新制度将预售条件大幅提高:主体结构封顶后才能实行预售；竣工验收后购房款才能“解冻”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，随着预售门槛提高、预售资金监管更严，预售和现售差距不大了，更多项目就会在政策扶持下，转向现售。同时，配套的土地、金融等政策也会激励企业转向现售。比如，针对现售项目，地方或优化报建审批、缩短报建流程、提供金融支持等。

吴璟表示，商品房预售和现房销售两种方式将长期并行，给开发企业和购房人留出自由选择的空间。

浦湛指出，短期看，现房销售以及预售条件的提高均在一定程度上推迟了新增供应量的释放，在当前房地产市场去库存阶段，推行销售制度改革能够一定程度上放缓新增供应的速度。同时，由于商品住房销售新制度更好地保障购房人的合法权益、降低交付风险，有利于改善购房人的预期和信心，对需求端是利好。总体上看新销售制度对改善市场供求关系有正向的影响。

当日，中国央行、证监会等部门也集中出台系列配套政策，涉及支持房地产开发企业合理融资、将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年、建立开发贷款主办银行制度等。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，系列政策均围绕构建房地产发展新模式，政策力度空前。

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