年报观察｜重仓园区业务的特发服务净利增速放缓

观点网 4月20日，聚焦产业园区赛道的特发服务股份有限公司发布了2024年年度报告。

报告期内，特发服务实现营业收入28.64亿元，较2023年24.48亿同比增长17%；延续稳健增长态势；归属于上市公司股东的净利润为1.22亿元，较2023年1.20亿同比增长1.24%；经营活动产生的现金流量净额1.22亿元，较2023年2.12亿同比下降42.36%。

营收增长与净利润增速放缓

年报显示，特发服务营业收入由物业管理服务业务、综合物业管理服务业务、增值服务业务三部分构成。

其中，综合物业管理服务为特发服务最主要的业务之一，营收常年占比超过8成，主要集中在园区物业，并涵盖了公共物业、商业物业、住宅物业等多种业态，服务客户包括华为、阿里巴巴、腾讯、字节跳动、小红书等大型互联网企业。

数据显示，特发服务2024年实现营业收入28.64亿元，较2023年24.48亿元同比增长17%。

分行业来看，物业管理服务营业收入28.63亿元，较去年同比增长17.16%，较去年同比下降0.39个百分点。

分产品来看，特发服务已形成以综合物业管理服务为核心，多元化发展的格局逐步形成。2024年，综合物业管理服务营业收入23.64亿元，较2023年同比增长18.30%，较去年同比下降0.16个百分点。

不过，随着物企之间的竞争加剧，即使手握华为、阿里等大客户，特发服务的盈利能力也在下降。

2024年，特发服务的综合物业管理服务业务毛利率仅为8.15%，较2023年下降0.16个百分点。受该业务较低的毛利率拖累，特发服务全年整体物业管理服务的毛利率仅为11.77%。

2024年政务服务营业收入2.86亿元，同比增长13.18%，毛利率为13.28%，较去年同比下降1.72个百分点。

其中，2024年华南地区营业收入12.97亿元，较去年同比增长15.74%，毛利率为14.28%，较去年同比增长0.43个百分点。

其次是华东地区营业收入6.42亿元，较去年同期增长1%，毛利率为6.10%，较去年同比下降3.44个百分点。华中地区营业收入4.31亿元，较去年同期增长13.77%，毛利率为11.86%，较去年同比下降0.22个百分点。西南地区营业收入3.61亿元，较去年同期增长96.53%，毛利率为8.49%，较去年同比增长0.76个百分点。

另据公告披露，经营活动现金流量净额较去年同期减少42.36%，主要系销售回款较上年同期减少；投资活动现金流量净额较去年同期减少969.67%，主要系本期购买理财产品；筹资活动现金流量净额较去年同期增加27.11%，主要系本期租赁终止减少支出。

另外，与多数同行一样，特发服务营收、利润均实现双双增长，只不过增速整体有所放缓，特别是公司净利润。

报告显示，特发服务归属净利润1.22亿元，同比增长1.24%；扣非净利润1.05亿元，同比增长3.69%。

增速放缓的原因，一方面是地产关联业务萎缩，受房地产行业调整影响，导致物业公司承接新盘项目减少。

另一方面是，特发服务虽以非住宅业态为主，但部分产业园区、商写项目仍依赖开发商交付，增量空间受限；其次就是基础物业费提价难。

深耕园区业务

特发服务是深圳市国资委直营企业特发集团的控股企业，成立于1993年。

发展至今，公司服务范围已拓展至北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等50多座大中城市及海外非洲，在管项目达300余个。

特发服务在年报中表示，公司进一步聚焦优势领域，深耕企业园区综合设施管理服务业务，持续拓展业务版图，先后中标华为上海练秋湖项目动力设施运维服务、阿里巴巴西溪园区B区项目、字节跳动杭州未来科技城园区项目、上海美的全球创新园区项目等。

同时，特发服务2024年成功收购以金融机构物业为主业的成都交子融汇商业运营管理有限公司51%股权。通过本次收购，进一步提升和巩固公司在西南地区的市场地位与区域影响力。

据年报披露，特发服务将在2025年实施巩固基本盘、拓展新赛道业务发展策略。

紧跟以DeepSeek为代表的人工智能技术发展趋势，积极探索公司科技升级路径；2025年公司将持续推动智慧物业平台优化工作，完成各系统数据整合。

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